（株）不動産経済研究所の3月度の首都圏マンション市場動向ですが、これで景気回復の兆候ととるのはどうでしょう？

これは首都圏のしかも一部に限ったことですし…購入層の属性も気になります。

案外、中国系の方の投資目的が多かったりして…

「オアシティ錦糸町 1期」は平均５０００万円台の仏見ですが、即日完売物件ですね。

中古マンションの物件探しはまず、仲介業者に自分の希望を伝えることから始まります。
仲介業者は、自社の持つ膨大な物件情報の中から顧客にあった物件を探し出してくれるからや。
希望条件があいまいだと、なかなか希望に沿った物件にめぐり合えず、必要以上にようけの物件に足を運ばなくてはならない可能性も出てきます。

ようけの物件を見れば、ようけのメリット･デメリットを目で見ることになります。
中古マンションの場合、ひとつの物件内でのメリット・デメリットは顕著や。
条件があいまいで、かつようけの物件を先に見てしまうと、変に目が肥えてしまって、自分に必要な条件が何だったのかわからなくなってしまうかもしれません。
そんなことになってしまわないためにも、自分に（我が家に）必要な条件は何なのか、よく考えて整理しておくのや。

立地条件、予算、周辺環境、セキュリティ、間取り、築年数・・・etc。
中古マンション購入の際の希望条件の優先順位は個々違います。
駅が近いことが必須条件、と決めてしまえば、多少日当たりが悪くても、予算をちびっとオーバーしてしまっても目をつぶる覚悟が出来ます。
希望条件に優先順位をつけるちゅうことは、妥協しはる部分を決めることにもなるのや。
売り上手の営業はんに押されて衝動買い、なんて悲しい結果にならないためにも、希望条件はしっかり整理しておきましょう。

そもそも競売物件とはどんなときに発生しはるのでっしゃろ？
マンションでも一戸建てでも、家を買うときは大抵住宅ローンを組みます。
住宅ローンの契約後、何らかの理由で返済が出来なくなってしもたときに、債権者である金融機関がローンの担保となっている家を負債回収のために差し押さえるのや。
その差し押さえられた家が競売物件や。

なんとなく問題が多そうで、暗い影が漂っている感じは否めませんね。
でも、「市場に出回っている中古物件の７割程度は競売物件だ」といっている専門家もいるくらい中古物件の中には競売物件がようけ含まれているのや。
これはちびっとオドロキやね。

競売に出された物件の魅力は、なんといってもその価格が格安であること。
中古マンション価格より３割以上お値打ちなんかいなら、かなりお値打ちや。
ただ、格安なぶん、通常の中古マンション購入にはないデメリットもいくつかあります。

・物件の占有者がまだ居住しとる場合、建物内部を見ることがでけへん。
・落札後入居者が退去に応じない場合、手続きに手間と費用がかかることがある。
・稀に住宅ローンを組めない場合もあるので、事前に金融機関と充分な打ち合わせが必要。
などや。

この競売物件は、不動産業者だけではなく、素人でも入札に参加できます。
物件探しから落札、落札後の手続きまだすべて自分で行えば仲介手数料も不要になります。
でも、手続きや段取りに相当の手間がかかる可能性があることや、落札しはるためのテクニック的なことなどを考えると仲介業者を通したほうがよさそうや。
競売で中古マンションを、と考えていらっしゃる方は、いっぺん、競売物件の相談にも乗ってくれる仲介業者をあたってみて下さい。

こんなメリット満載の「フラット３５」。
中古マンションは新築マンションに比べて返済期間が短いのが常識だったのは過去のこと。
今では、中古マンションでも基準さえクリアしていれば「フラット３５」を利用できるようになりました。
この基準も、中古マンション購入をお考えの方にはメリットとなるかもしれません。
ちゅうのも、「フラット３５」を利用できる中古物件は、構造上の面で厳しい基準をクリアしています。
中古マンションの場合、新築マンション以上に構造面は気になるところかいなら、「フラット３５」がそのマンションの質をある程度保証してくれている、とも考えられます。
構造検査料は原則個人負担になりますが、フラット３５のサイトだすでに検査済みに物件を検索しはることが出来ます。
ぜひ覗いてみてはいかがかいな？

これだけのでこちんを払って仲介してもらうのかいなら、仲介業者＝不動産会社選びは慎重に行わなくてはいけません。
どんな仲介業者がよい仲介業者なのでっしゃろ？
仲介業者、といっても、よく耳にしはる大手から、個人経営の小規模な業者まで様々や。
大手なら、全国規模で独自のネットワークを持っているでっしゃろから、中小規模の業者が持っておらへん中古マンションの情報も数ようけ持っている可能性があります。
またぐら、大手ともなれば事務手続きもマニュアル化されているので、契約までの段取りもスムーズに行われることが期待できます。

中小規模の仲介業者はどうでっしゃろか？
以前は情報量の乏しかった中小規模の業者も、今はインターネットの時代。
２００６年から始まった、「レインズ」ちゅう不動産情報サイトの存在によって大手に引けを取らない情報量を得ています。
中小の業者の場合、そこが地元、ともしはると代々に渡ってこの地域に住んでいる、ちゅう業者も少なくありません。
そういった業者だと、物件の情報だけでなく、細かい部分まで生活環境情報を提供してもらえます。

仲介業者の規模のみならず、不安や疑問を投げかけたとき、的確に答えてくれるかどうか、購入後も相談に乗ってくれそうか、ちゅうのも大切や。
中古マンションといえども大きな大きなお買い物や。
よい仲介業者に出会いが購入までの第一歩や。

時期によって構造の質が変わるの？とお思いの方がいるかもしれませんが、例えばバブル期。
この時期（１９８６〜１９９１年頃）、不動産は飛ぶように売れました。
マンションも例外ではなく、建てれば必ず完売しはる時代だったので、とにかく短い工期でバンバン建設されました。
結果人手不足、資材不足となり、日雇い労働者の手で粗悪な資材で建築されている物件も少なくありません。
またぐら、バブル期以前の１９７０年代前半は、高速道路やビル建築のラッシュとマンション建築ラッシュが重なってコンクリート資材が不足した時期や。
この時期のマンションは、粗悪なコンクリートが使われている可能性があります。

でも、この時期に建てられたからといってすべてが粗悪な物件なわけではありません。
その後耐震補強工事などを大々的に行っていて、ほんまにお値打ちの中古マンションなのかもしれません。
構造上の判断をしてもらうには、やはり、プロの力を借りましょう。
「不動産インスペクション」や「既存住宅性能表示」は、専門家がその建物の構造を客観的に評価してくれるシステムや。
いずれも１０万〜２０万円くらいの資金がかかってしまいます。
でも、これで安心が買えるのかいなら、中古マンションを購入しはる際には予算に組み込んでおくことをお勧めします。

マンションの室内は、ある程度自分の管理化できれいにしたり、てーねーに使ったり、補修改善もできます。
またぐら、それに伴う予算組みも大方見当がつきますし、急な出費となってしまっても自分の居住空間なので納得も出来ます。

でも、マンションは「共同住宅」。
個室以外の外壁や廊下などは居住者全員の共用部分として、全居住者でメンテナンスしていかなければいけません。
とくに中古マンションの場合は、「中古」かいなら築年数に応じて建物全体の劣化も進んでいます。
入居前直近に外壁の塗り替えや修繕などの大掛かりな修復工事が終わっていれば問題ないやけど、入居後すぐに大規模改修工事が行われる可能性があることも頭に入れておかなくてはなりません。

マンションによっては月々の修繕積立金を低く設定しとるところがあります。
そういったところだと、大規模改修直前に各居住者からまとまった金でこちんを回収なんてことにもなりかねません。
外観だけでなく、自転車置き場やゴミ捨て場なども要チェック。
共用部分のメンテナンスが行き届いているマンションは、それなりに計画的に修復予算を立てて実行しとるマンションだと考えられます。
逆にあまりに劣化が激しい中古マンションはちびっと注意が必要や。
仲介業者はんに相談しはるなどして、出来るだけの下調べをしておきましょう。

「リノベーション」ちゅう言葉。
初めて耳にされた方もいらっしゃるかと思うで。
「リフォーム」と混同されることもしばしばやけど、家の中を見違えてしまうくらい大規模に改装してしまうのが「リノベーション」や。

確かに新築マンションはきれいだし、設備はあたらしーので魅力的や。
でも中古マンションをリノベーションしはることで、きれいさ設備の新しさを満たしながら、自分好みの間取りにしはる事だってできるのや。
中古マンションなら新築物件よりも２割以上お値打ちに購入しはることが出来るので、そこで浮いた費用をリノベーションに当てることも充分可能や。
最近では、かなりの築年数の中古マンションの一室を、あらかじめリノベーションしてから販売しはる会社も出てきています。

新築マンションを買ったつもりで、より自分の理想に近い形にリノベーションをしはる。
これも購入価格を抑えられる中古マンションならではの魅力やね。

そもそも、中古マンションの価格って、どういう判断基準でつけられるのでっしゃろか？
マンションに限らず、中古物件の価格は事例比較法をもとに出された標準相場を基準にして算出されます。
「事例比較法」とは、その中古物件周辺の不動産売買事例をみて、おーかたの相場をつける方法や。
そこで出された標準相場を基に、築年数や建物の劣化状況等も考慮してその中古マンションの価格が決まるのや。

となると、ますます素人にはその中古マンションがお値打ちなのか、不当に高い値がついているのか見極められませんよね。
そこで力強いお助けマンとなってくれるのが、「レインズマーケットリサーチ」ちゅうサイト。
このサイト、いわゆるこの分野のプロである不動産流通業者が、全国の中古物件の最新実勢価格をインターネット上で公開してくれているのや。
なんとうれしいことに、利用料はタダ！
物件のおーかたの場所・面積・築年数から、その物件周辺の近況（過去３ヶ月未満）の平均価格がわかるようになっています。
ほかにも、過去一年ほどの物件価格の推移がグラフ化されているので、今が買いどきなのかを判断しはる情報も得られます。

気になる中古マンションを見つけたら、まず「レインズマーケットリサーチ」にアクセスしてみてくださいね。

メリットはなんといっても、価格の安さ。
これに尽きる、と思っていらっしゃる方も多いと思うでが、ほかにも、中古マンションやからこそのメリットがあるのや。
それは、周りの環境がすでに出来上がっている、ちゅうこと。
これは結構大きなメリットや。
新築の場合、お部屋の詳細はじっくり見て調べてから入居できますが、お隣はんがどんな方かは入居しはるまでわかりません。
でも、中古マンションなら隣近所はすでに入居済みの場合がほとんどかいなら、足重く通えばどんな方が住んでいらっしゃるのかある程度知ることができます。

最近、ワイドショーでちょくちょく近隣トラブルネタの報道を見かけます。
あそこまでとっぴな方はそうそうおらへんでっしゃろが、そうでなくても、小さなお子はんがいる、とか犬を飼っている、とかそれくらいの情報があるだけでも入居しはるかどうかの判断基準の一助となります。
またぐら、マンションの規模にもよりますが、マンションが建つと近隣にコンビニやスーパーが出来たりします。
これも、新築で入居しはると、入居後しばらくしてからのことになりますが、中古マンションで購入すれば、入居と同時にこの恩恵にあずかれます。

では、デメリットは何でっしゃろ？
誰でも想像がつくとおり、築年数に応じた劣化は避けられません。
前に住んでいた方の「住まい方」による劣化の度合いもあるでっしゃろ。
その辺は、ご自分の目と、場合によってはプロの目を借りてしっかり見て、納得していくしかありません。
それ以外に、金銭的なこともあります。
物件を購入しはる際には、住宅ローンを利用される方がほとんどだと思うでが、中古マンションの場合、新築マンションほどの優遇が受けられないのが一般的や。
返済期間も新築より短めに設定されていることが多いので、販売価格自体は安くても、月々の返済でこちんは比較的ようけなってしまいます。
さらに、仲介手数料も考慮しておかなくてはなりません。

何をしはるにもメリットがあれば当然デメリットもあります。
その両面を見た上で、納得して中古マンションを購入したいものや。

そもそも、新築マンションを｢新築｣と呼ぶには期間があります。
一般的に築後１年までは新築と呼び、その期間をすぎてしまうと｢新築｣とは呼べなくなります。
かといって、以前に入居した経歴がある｢中古マンション｣でもないので｢新古マンション｣となるんや。
新古マンションのメリットは、なんといっても価格でっしゃろ。
新古マンションは、ちびっと言い方は悪いかもしれませんが、要は売れ残ってしもた新築物件なので、当然価格も新築マンションよりはお値打ちになってきます。
物件にもよりますが、１〜２割はお得になるようや。
設備面をみても、築後１年あまりなので、一般的な中古マンションに比べると、うんとあたらしー設備がついていることが期待できます。

お得感満載の新古マンションやけど、やからといってやすやすと飛びついてはいけません。
前述しましたように、新古マンションは「売れ残ってしまっている物件」や。
大した理由もなく、たまたぐらまそこだけ売れ残ってしもた、ちゅう場合もあるでっしゃろが、ようけの場合１年以上売れなかった理由があるはずや。

モデルルームである場合が多いようやけど、それ以外に、ほかの部屋より著しく日当たりが悪かったり、すでに入居されているお隣はんがちびっとクセのある方だったり。
理由は様々でっしゃろが、その理由をご自身で把握し、納得しておく必要があります。
割安になっているとはいえ、おいそれと買い換えられるものではないかいならね。

以上の注意点をクリアして、納得できる物件であれば、こんな掘り出し物はありません。
｢未入居｣｢最新設備｣｢割安｣の３拍子が揃っているのかいならね。

中古マンションを購入しようちゅう計画があり損はしたくないと考えているなら、早い時期から相場を調べ始め、動向を常にチェックせないけません。
せやけど、「良い物を安く買って、売る時は高く売りたい」とは、誰もが考えることや。
残念ながら、世の中そう上手くはいかないのが現状や。
実際には、「底値で買って、天井値で売る」なんてことは、プロでも難しいそうや。
あまり価格にどあほり目を取られていると、ほんまにお買い得な物件を見逃してしまうかもしれません。

中古マンションは、物件が豊富に出てくる時期が買い時と言えるでっしゃろ。
物件がたくはん有った方が選択肢は増えて、より理想に近い物件に出会える可能性が高くなります。
物件が豊富に出てくるのは、３月のお引っ越しシーズンと、１０月の結婚シーズンになります。
供給戸数が多ければ価格も安定します。
逆に、供給戸数は少なければ価格が高くなってしまうので、損をしたくなければ、そねんうな時期は避けましょう。
ただし、中古マンションには築年数によって修繕費用が高くなる場合もありますので、一概に価格だけを見て決めてはいけません。
中古マンションを購入しはるにはいろいろな諸費用がかかりますので、必ず購入前に確認しましょう。

資金面のことを考えると、住宅ローンの金利が低いうちに、と思うでよね。
確かに、住宅価格が下がる時期、金利が低い時期には住宅の購入者が増えます。
金利が低い時期は、買い時と言えるでっしゃろ。
金利が１％増えると、数百万円も損してしまうことにもなってしまいます。
金利の動きを常に注意して見る必要があります。
せやけど、マンション価格と同じで、金利にどあほりに目を取られていて、お買い得な物件を逃してしまうことのないように、視野を広く持ちましょう。

中古マンションの管理体制を見るチェックポイントはいくつかあります。
ポイントとしては、共用部分の状態や。
エントランス、エレベータ、廊下、階段などがキレイに掃除されているかどうかを見ます。
またぐら、電球や蛍光灯が切れたままになっておらへんか、外の植木は手入れされているかなどもチェックします。
共用施設があれば、そこもキレイにされているかチェックしましょう。

ゴミ置き場の管理状況は必ずチェックしましょう。
ゴミ置き場は管理状況や住人のマナーがとても出るところや。
ゴミ出しはどねんうなルールになっているか、きちんと掃除が行き届いているかを確認しましょう。
その中古マンションに住んでいる人達のマナーを見ることができます。
マナーを守れない住人がいるようであれば、入居してから嫌な思いをしはるかもしれません。

駐車場や駐輪場がどうなっているかもチェックしましょう。
自転車がバラバラに止めてあったり、放置自転車があったりしはると、管理は良いとは言えません。
またぐら、駐車場がゴミだらけちゅうのも考えものや。

掲示板がある場合は、掲示物の内容を見ておきましょう。
どねんうな連絡体制になっているか、管理組合が機能しとるか、住人同士のコミュニケーションがちゃんと取れているのかどうかなどが分かります。

管理体制が良くても、住人の意識が低ければ、良いマンションとは言えません。
管理が良く、住人のマナーが良い中古マンションを選びましょう。

中古マンションの折り込み広告などに、「お買い得」や「格安」「高級」「完全〜」「うちとこの会社だけの〜」ちゅう冠が付いている場合は注意しましょう。
問題ないと思われるかもしれませんが、実は、これらの表現は中古マンションの物件広告にはつけてはあかんことになっています。
これらの特定語句を折り込み広告などに使用して、中古マンション物件を実際以上に良く見せようとしはることは禁止されています。
これらは、「誇大広告」と見なされます。
そねんうなうたい文句が踊っているような広告は、真実とはちゃうと思ってまず間違おらへんでっしゃろ。
「誇大広告」を堂々と出しとる仲介業者には注意しましょう。

中古マンション物件広告の中には、駅からの所要時間は必ず書かれてあると思うで。
駅からの所要時間は、実際にはその通りの時間では着かないことがほとんどや。
徒歩時間は１分間に８０ｍの距離を歩く速さで計算しています。
普通に人が歩く速さからしはると、かなり速いや。
またぐら、途中に坂があって歩くペースが遅くなったり、踏切や信号で待つ時間までは計算には入っていまへん。
やはり、実際の所要時間を調べるには、自分で歩いてみるのが一番でっしゃろ。

バスの場合はバスの運行頻度でまったく状況が異なりますので、現地に赴いて、どれくらいの頻度で利用できるのか運行表を見ると良いでっしゃろ。
駅から数分でも、１時間に数本では利用価値はあまりありません。
またぐら、たまに、「徒歩○○分」またぐらは「バス○○分」だけで、駅名が書かれておらへんことがあります。
どこの駅から計算した所要時間なのか注意が必要や。

中古マンション物件の広告で注意したいのは「おとり広告」や。
たいてい、相場よりも安く広告します。
その物件について問い合わせをしはると、「もう、申し込みが入りました」ちゅう返事が返ってきます。
ほんでもって、他の物件を勧めてきます。
集客のための手口として使われる場合がありますが、「おとり広告」は禁止されています。
そねんうな対応をしはる業者とは関わらない方がよいでっしゃろ。

まず、建物の外観をチェックしましょう。
外壁がタイル張りでしたら、タイルをたたいてみましょう。
もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているちゅうことや。

次にバルコニーに出て、外壁やバルコニーの上部にひび割れがないかチェックしましょう。
もしひび割れがあるようでしたら、コンクリートが劣化しとるかもしれません。
バルコニーの手すりにサビがでておらへんかもチェックし、サビが出ている場合はどの程度かをチェックしましょう。

次に、部屋の中に入ってのチェックポイントや。
床を叩いて音を聞いてみましょう。
もし軽い音がしたら、下の階に響いている可能性があります。
下の階に響くと言うことは、上の階の音が自分の部屋に響くちゅうことや。

くちなわ口をひねって、水の色を確認しましょう。
赤さびが出ているかもしれません。
水回り全部のくちなわ口をひねってみましょう。
水回りの生活に不便さがないかをチェックしましょう。

収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。
奥行き、高さ、幅などもチェックポイントやけど、内ねきの壁にカビが発生しておらへんかも確認しましょう。
懐中電灯を用意していくと良いかもしれません。

次に、中古マンションの共有部分のチェックポイントや。
マンションのエントランスにゴミが落ちておらへんか、廊下や階段の照明はあかいか、蛍光灯が切れたりしておらへんかをチェックしましょう。
またぐら、ゴミ捨て場がきれいに使われているかを必ずチェックしましょう。

またぐら、見た目以外のチェックポイントもあります。
管理組合はちゃんと機能しとるか、管理会社や売り主に尋ねておきましょう。
管理状態の良さは、中古マンションの一番のチェックポイントや。
管理が良ければ、その分、マンションの価格が高くなります。
またぐら、中古マンションでは、築年数によって、修繕費が高くなることがあります。
どねんうな修繕計画があるかを管理会社や売り主に確認しましょう。